Во второй декаде февраля, беседуя с представителями СМИ, мэр Москвы Сергей Собянин отметил, что в настоящее время до 90% всех квартир в новостройках приобретается самими жителями столицы. А поскольку в мегаполисе самые низкие объемы жилого строительства, продолжил чиновник, всего лишь 0,25 квадратного метра на человека, то предложение не поспевает за спросом. Который, кстати, подчеркнул мэр, огромен. Следовательно, все разговоры о том, что в результате реализации программы реновации население города вырастет как минимум на 1,5 миллиона человек, являются полной ерундой.
«СП» поинтересовалась у профессионалов рынка недвижимости, действительно ли дело с новостройками и спросом обстоит так, как это представляется Собянину. Полученные ответы наводят на мысль, что реальное положение дел на рынке жилья никак не состыкуется с точкой зрения чиновника.
«СП»: — Каково процентное соотношение между покупателями жилья из регионов и коренными москвичами в общем потоке покупателей московских новостроек? Соответствует ли утверждение Собянина о 90% покупателей-москвичей реальному положению вещей?
— Жители регионов всегда активно присутствовали на столичном рынке недвижимости, — утверждает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. — И в последнее время их интерес не уменьшился, а, напротив, увеличился. Сегодня, когда цены на новостройки в Москве и Московской области практически сравнялись, а ипотека стала еще более доступной, люди не упускают возможность решить свой квартирный вопрос. Если раньше регионалы были ориентированы в основном на рынок новостроек Подмосковья, то сегодня столичные объекты оттягивают на себя часть спроса. На примере наших жилых комплексов можно сказать, что доля покупателей из городов ближнего Подмосковья — Балашихи, Железнодорожного и так далее — составляет 40%, число клиентов из других регионов не столь велико — всего 5%. В течение последних месяцев к нам обратились клиенты из Норильска, Красноярска, Воронежа. Традиционно активными покупателями недвижимости в Москве являются жители нефтяных регионов России, где доходы населения выше, чем в среднем по стране.
— В посткризисные годы, — поддерживает коллегу участник партнерской сети CBRE и управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, — внутренняя миграция из периферии в центр, особенно применительно к квалифицированным кадрам, усилилась, так как ситуация с доходами и безработицей в регионах заметно хуже, чем в Москве. В таких условиях доля покупателей из провинции в столичных новостройках возросла. На сегодняшний день из Московской области приезжают порядка 15% покупателей, из других регионов страны — 20%. Остальные 65% -москвичи.
Примерно те же цифры приводит и руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. По его данным, в нынешней структуре спроса доля москвичей составляет около 60%, 25% приходятся на покупателей из Московской области, а еще 15% — на покупателей из регионов РФ.
«СП»: — Действительно ли в столице наблюдается огромный покупательский спрос на новостройки в пределах мегаполиса?
— Согласно данным Росреестра, — говорит Дмитрий Таганов, — по итогам января число зарегистрированных договоров долевого участия оказалось в 3 раза больше, чем в январе 2017 года. Причем интересно, что прирост сделок по ДДУ значительнее, нежели увеличение числа покупок с использованием ипотечного кредита. То есть, рост доступности ипотеки не на 100% определяет увеличение спроса на первичном рынке. Это показывает, что рост спроса на новостройки носит объективный характер.
— Но давайте взглянем на ситуацию не с точки зрения динамики спроса, а его статичных объемов, — предлагает Мария Литинецкая. — По официальным данным, в Москве проживает 12 миллионов человек. По некоторым подсчетам, с учетом незарегистрированных мигрантов, а также жителей Подмосковья, приезжающих каждый день на работу или учебу в столице, в Москве фактически проживает почти 19 миллионов. То есть очевидно, что для оставшихся после нехитрых арифметических операций 5−7 миллионов человек так или иначе стоит вопрос о жилье в Москве, так как их жизнь связана с этим городом. Да и сами москвичи зачастую нуждаются в улучшении жилищных условий или расселении больших семей, состоящих из нескольких поколений. То есть потенциальное число людей, нуждающихся в московском жилье, исчисляется если не миллионами, то сотнями тысяч человек, а счет реальных сделок идет на десятки тысяч. Поэтому мэр отчасти прав, когда говорит об огромном спросе. Но с одной маленькой поправкой на то, что речь идет о потенциальном, а не платежеспособном спросе.
— Спрос не в силах поглотить существующий объем предложения на рынке столичных новостроек, который близок к затовариванию, — констатирует Андрей Колочинский. — В течение прошлого года в Москве вышло около 50 новых проектов, к этому следует добавить новые корпуса в жилых комплексах на стадии реализации. В итоге за последние годы объем предложения на рынке первичного жилья в Москве увеличился более чем в два раза и превысил 3 миллиона квадратных метров, что сопоставимо с объемом предложения в Подмосковье.
«СП»: — Действительно ли в столице строится мало жилья, всего 0,25 «квадрата» на человека?
— По данным Единого реестра застройщиков, в Москве возводится порядка 11,5 миллионов квадратных метров, — приводит сухие цифры Мария Литинецкая. — В расчете на одного официального жителя столицы получается 0,9 квадратного метра, но с учетом реальной ситуации с миграцией, скорее всего на одного человек приходится порядка 0,5−0,6 «квадрата».
Что касается объемов ввода жилья, то ежегодно в Москве сдается порядка 3,5 миллиона квадратных метров, что несколько ниже пиковых значений прошлого десятилетия, когда общая площадь сданных в эксплуатацию новостроек в год могла достигать 4−4,5 миллионов квадратных метров. В целом объемы высокие, но реальная потребность, конечно, выше, так как жилой фонд Москвы представлен во многом морально устаревшим жильем.
— Необходимо учитывать, — полагает Дмитрий Таганов, — что темпы ввода домов в эксплуатацию — это не показатель ситуации на рынке столичной недвижимости. На первичном рынке жилья Москвы в последние годы отмечен как рост спроса, так и существенное увеличение предложения. Поскольку первичный рынок жилья активен, большинство квартир в домах распродается еще на стадии строительства. Поэтому, считаю, не стоит проводить параллель между темпами ввода жилых домов в эксплуатацию и состоянием предложения квартир и спроса на них.
Пожалуй, единственное, в чем профессионалы рынка столичной недвижимости соглашаются с мэром Москвы, так это в том, что заметного увеличения населения столицы в результате реализации жилья в московских новостройках по программе реновации может и не произойти. Однако и в этом вопросе однозначного согласия все же не наблюдается.
— Я бы не сказал, что рост продаж квартир в новостройках как-то определяет прирост числа жителей в Москве, — считает Дмитрий Таганов. — Думаю, что, скорее, имеет место перетекание, такие локальные миграции из ближнего Подмосковья в Москву, а из Москвы в Подмосковье.
— Сама по себе программа реновации, конечно, не вызовет рост населения Москвы, — предполагает Мария Литинецкая. — То есть число жителей столицы продолжит увеличиваться так же, как если бы слова «реновация» никто не слышал, и на рынке не появились бы дополнительные 17 миллионов «квадратов» жилья на продажу для покрытия расходов городской казны. Однако, безусловно, формальное количество жителей вырастет. По мере снижения ставок по ипотеке и при наличии огромного объема предложения доступных по цене квартир (а их действительно много), все больше приезжих будут предпочитать аренде квартиры покупку собственного жилья. Соответственно, они будут регистрироваться по новому адресу, тогда как сейчас большинство арендаторов не задумывается о получении временной регистрации.
Андрей Колочинский утверждает, что численность населения Москвы постоянно увеличивается и за последние 10 лет выросла более чем на 2 миллиона. Этот процесс необратим, он будет происходить вне зависимости от программы реновации.
— Однако с другой стороны, — признает эксперт, — в результате реновации в старых границах столицы произойдет уплотнение городской среды. Это неизбежно, ведь на месте бывших пятиэтажек появится жилье, этажность которого будет как минимум в три раза выше. Безусловно, количество жителей в районах, вошедших в программу реновации, увеличится. Оценить, насколько, пока что сложно. Но эксперты озвучивают разные цифры — от 500 тысяч до 4 миллионов человек.
