Данные, имеющиеся в распоряжении Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), свидетельствуют о том, что в последние несколько месяцев темпы выдачи денежных займов населению неуклонно увеличиваются. По состоянию на начало ноября, свидетельствуют эксперты, рост этого сегмента экономики относительно начала года в процентном выражении составил в среднем порядка 45%. Только к концу сентября с населением уже было заключено свыше 700 тысяч ипотечных договоров, что на 16% больше, чем в аналогичном периоде 2016 года. Также демонстрируют рост и сами суммы подобных кредитов. Так, если в прошлом году их средний размер колебался на уровне 1,7 миллиона рублей, то в этом они достигли средневзвешенного значения в 1,83 миллиона (+7%).
В то же время размер процентных ставок по подобным займам, напротив, неуклонно снижается в течение последних двух лет. Если в январе 2016 года банки выдавали кредиты под 11,2% на покупку новостроек и под 13,1% на приобретение подержанного жилья, то по состоянию на конец осени эти значения составили 9,4% и 9,6% соответственно. К концу следующего года эксперты АИЖК не исключают падения средней годовой процентной ставки и до уровня 8%. Доля просроченной задолженности (свыше 90 дней) также падает: 2,39% в ипотечных портфелях банков в октябре 2017 года против 2,94% годом ранее. При этом в АИЖК особо отмечают, что в ближайшей перспективе никаких предпосылок для появления ипотечного «пузыря», аналогичного спровоцировавшему мировой кризис в 2008 году американскому, нет, а доля высокорисковых ипотечных кредитов не превышает 5% в общем объеме выдачи.
Однако в Центробанк с этими утверждениями и довольно радужным прогнозом, по всей видимости, не согласен. Иначе чем объяснить тот факт, что в 2018 году он планирует заметно ужесточить требования к банкам, выдающим деньги на покупку жилья?
Под удар мегарегулятора в первую очередь рискуют попасть кредитные организации, предоставляющие гражданам ипотеку с небольшим первоначальным взносом. Уже через считанные недели для подобных займов может быть введен так называемый «повышенный коэффициент риска». При сумме первоначального взноса в 10−20% от стоимости этот коэффициент может составить 150%, а если взнос не превысит 10%, то и все 200%. Если этого не сделать, полагают в Центробанке, то дальнейшая выдача таких ипотечных кредитов (а их доля в общем объеме выдаче только с января по август 2017 года выросла с 6,8% до 20,6%) приведет к кризису банковской системы из-за того, что большинство граждан не сможет обслуживать займы должным образом.
Как отмечают представители «Метриум Групп», ипотека с невысоким первоначальным взносом (в среднем порядка 14% от стоимости жилья) наиболее востребована среди граждан, рассматривающих покупку жилья в проектах так называемого массового сегмента. Здесь ее доля колеблется в диапазоне 20−50%. Аналогичные займы встречаются также и в сегменте высокобюджетного жилья, правда, заметно реже (в общей сложности 20−30%). В последнем случае, по словам гендиректора TEKTA GROUP Романа Сычева, граждане берут кредит на максимальный срок просто потому, что не хотят изымать из денежного оборота собственного бизнеса значительные средства, так что в принципе повышение размеров первоначального взноса особых затруднений не вызовет.
Но в массовом сегменте реализация намерения Центробанка может привести к серьезным негативным последствиям. По свидетельству генерального директора «Метриум Групп» и участника партнерской сети CBRE Натальи Кругловой, хоть банки и используют предложения с низким первоначальным взносом в большинстве случаев исключительно как инструмент для привлечения клиентов. Для многих граждан этот вариант кредита остается единственно доступным способом решить свой жилищный вопрос, особенно если для накоплений не имеется времени. Следовательно, если требования к банкам будут все-таки ужесточены, что спровоцирует повышение размера первоначального взноса, то порядка 33% потенциальных покупателей жилья в столичном регионе рискуют остаться даже и без этой «соломинки». В лучшем случае им придется откладывать приобретение жилья до тех пор, пока они не смогут накопить достаточную для стартового платежа сумму. На «новомосковском» же рынке первичной недвижимости удельный вес операций по приобретению жилья с использованием тех самых «высокорисковых» ипотечных займов и того выше: по информации «Метриум Групп» он достигает 35%. А ведь есть еще кредиты и вовсе без первоначального взноса. На долю таких, по данным риелторов, в некоторых жилых проектах столицы приходится до четверти всех сделок с привлечением ипотечного капитала.
Как утверждает генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец, в отличие от Москвы в ее «классических» границах, где покупательский интерес к новостройкам за последние два года только увеличивается (пусть и не такими быстрыми темпами, как хотелось бы девелоперам — «СП»), даже в Подмосковье, не говоря уже о менее благополучных регионах по всей стране, ситуация вокруг нового жилья не столь радужна и оптимистична, активность населения стагнирует. Причина, по словам эксперта, кроется в низких доходах и высоких расходах россиян. Этот дисбаланс не позволяет им накопить необходимые для первоначального взноса деньги. Даже те, кто планирует воспользоваться ипотекой, продав имеющуюся в собственности вторичную недвижимость, подчеркивает он, далеко не всегда могут на это рассчитывать, потому что стоимость подержанного жилья заметно снижается. Таким образом любое ужесточение кредитной политики российских банков может полностью отрезать от «первички» около трети потенциальных покупателей не только в столичном регионе, но и по всей стране.
Предпринимая такие шаги, даже в качестве неких превентивных мер против надувания ипотечного «пузыря», Центробанк рискует быстро перевести рынок из состояния эйфории в состояние депрессии, резюмирует Наталья Круглова, тем более что ситуация в этом секторе экономики далека от критической. Однако учитывая тот факт, что жесткость проводимой Центробанком политики уже стала традиционной, эксперт не исключает, что в том или ином виде некие упреждающие меры будут им все же предприняты, в результате чего в следующем году программы ипотечного кредитования со столь низким (до 20%) «порогом входа» по первоначальному взносу просто исчезнут.
Но надежда, как известно, умирает последней, и прощаться с доступной ипотекой россиянам, похоже, еще рано. Во вторник, 28 ноября, Владимир Путин в ходе заседания координационного совета по реализации национальной стратегии действий в интересах детей предложил реализовать спецпрограмму по предоставлению ипотечных кредитов семьям, в которых рождается второй или третий ребенок. Суть ее, уточняет РИА Новости, заключается в том, что при получении или рефинансировании кредита такими клиентами государство будет предоставлять им субсидии сверх ставки в 6% годовых. Предположительное время начала действия программы — 1 января 2018 года. Представители крупных игроков на рынке ипотечного кредитования уже поспешили заявить о своем интересе к данной инициативе. Правда, руководитель дирекции ипотечного кредитования банка «Российский капитал» Елена Рожнёва призвала потенциальных заемщиков не забывать о том, что совокупного дохода семьи должно быть достаточно для обслуживания подобного займа, а затраты на содержание детей постоянно растут.
