Пока общественность живо обсуждает перспективы деятельности заработавшего совсем недавно Фонда защиты дольщиков, а чиновники вносят очередные поправки в закон № 214-ФЗ, президент вновь выступил с резонансным заявлением. На этот раз Владимир Путин предложил кабинету министров проработать вариант полного отказа от строительства жилья с помощью ДДУ и перевести строительную отрасль на рельсы проектного финансирования, чтобы в итоге граждане приобретали на первичном рынке не котлованы, а уже полностью готовое жилье.
«СП» обсудила с юристами, девелоперами, бизнес-консультантами и представителями управляющих компаний ближайшие перспективы этого предложения. Естественно, в первую очередь хотелось бы узнать, как именно переход на проектное финансирование отразится на стоимости недвижимости для граждан?
— Это, — предположил руководитель департамента розничных проектов Европейской Юридической Службы Владимир Замазий, — несомненно уменьшит стоимость и скорость получения недвижимости. Работа одного крупного застройщика будет обладать лучшим административным ресурсом и меньшей коррупционной составляющей, как это видно на примере уже действующих гигантов рынка.
Однако все остальные опрошенные эксперты подобного оптимизма не разделили.
На взгляд генерального директора Level Group Кирилла Игнахина, замена долевого участия в строительстве нового жилья на полное банковское финансирование однозначно приведет к росту цен на жилье:
— Увеличение цен составит как минимум 12−15%. Для большинства покупателей это очень заметное удорожание, не стоит забывать, что доходы населения после кризиса даже не начали восстанавливаться. Соответственно, значительная часть покупателей, которые сейчас еще могут позволить себе покупку жилья на ранней стадии, потеряют возможность приобрести квартиру. Таким образом, инициатива, конечно, обещает снижение рисков на первичном рынке, но и грозит ростом цен.
Но поскольку законопроекта в природе еще нет, предполагать что-то конкретное в правовом поле пока тяжело, говорит управляющий партнер консалтинговой компании Deltaestate Елена Земцова. Скорее, по ее мнению, рассуждать можно лишь в области экономических практик.
— С практической стороны отказ от долевого строительства неизбежно приведет к удорожанию недвижимости по ряду причин. Во-первых, откуда возьмется та самая «низкая инфляция», о которой говорится в сообщении президента? Во-вторых, где взять дешевые кредиты на финансирование? Обяжут банки выдавать под низкий процент, решая государственные проблемы за счет частного капитала? Так уже было с ОСАГО и ОМС. Это привело к тому, что страховщики находят поводы не заключать договоры, которые для них убыточны.
«СП»: — А как это решение повлияет на работу застройщиков?
— Зависимость строительной отрасли от банковского капитала заметно возрастет, — считает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая, — хотя она и сейчас немаленькая, потому что большинство девелоперов все же привлекают банковские кредиты для строительства. Устранение долевого участия будет означать, что у застройщика останется только два реальных канала финансирования строительства — кредит и собственные деньги. Займы будут привлекать практически все девелоперы, но на весь срок строительства. Это значит, что им придется раскрывать очень много коммерческой информации, проходить жесткие банковские проверки и отчитываться перед кредиторами. Кроме того, строительная отрасль и цены на ее продукцию попадут в жесткую зависимость от стоимости займов, и вообще кредитно-денежной политики банков и государства.
«СП»: — Как могут отреагировать банки на это нововведение?
— Крупные банки, — полагает гендиректор Tekta Group Роман Сычев, — которые уже давно работают в сфере кредитования строительства, так или иначе готовы к таким изменениям. Проектное финансирование широко распространено и сейчас, поэтому больших проблем с адаптацией для кредитных учреждений не возникнет.
Тем более что банки, добавляет президент саморегулируемой организации управляющих недвижимостью «Совладение» Александр Павленко, получат главное — капитализацию жилых квартир и многоквартирных домов, а также возможность использовать государственные гарантии, залог земельных участков и даже бюджетные средства.
— Поскольку жилфонд страны составляет более 4 миллиардов квадратных метров, а средняя стоимость каждого около 1 тысячи долларов, то капитализация рынка составляет 4 триллиона долларов, — рассуждает он. — От четверти до половины этой суммы может стать объемом финансовых ресурсов, которые будут реально в этом рынке.
«СП»: — С какими сложностями может столкнуться механизм проектного финансирования в нашей реальности? Нужен ли он вообще и действительно ли является гарантией решения проблемы недостроев?
— На сегодняшний день, — уверена Мария Литинецкая, — переход к полному проектному финансированию проектов в нашей стране едва ли возможен. Стоимость кредита, требования банков, конъюнктурные риски остаются слишком высокими, а значит, стоимость жилья, построенного с использованием дорогих денег, никак не может быть низкой. Да и сами банки не всегда могут выступать стопроцентными гарантами безопасности финансируемого строительства, стоит хотя бы вспомнить волну отзыва лицензий и постоянные толки о проблемах среди крупных игроков банковского сектора. Однако в долгосрочной перспективе, учитывая снижение инфляции и стабилизацию экономики, переход к проектному финансированию все же возможен, и в более благоприятной экономической обстановке он действительно сведет риски отрасли почти к нулю.
Решить же проблему недостроев и обманутых дольщиков, как и многие другие, рассуждает гендиректор ООО «Управление Регионального Строительства» Аркадий Астрахан, можно очень просто:
— Для этого всего лишь нужно, чтобы санкции за несоблюдение уже существующих законов были неотвратимы. Как в случае с банками, один залет, и отбор лицензии. Иначе получается как всегда, суровость наших законов компенсируется необязательностью их исполнения.
«СП»: — Что может подразумеваться под «усилением ответственности застройщиков и бенефициаров» при выявлении мошеннических схем, о котором говорил глава государства в беседе с министрами?
— На рынке строящегося жилья для обхода закона 214-ФЗ используются формально легитимные схемы, — обращает внимание Елена Земцова. — Однако де-юре, с точки зрения 170 статьи Гражданского кодекса, эти схемы являются так называемыми притворными, мнимыми. Приведу наиболее распространенный пример. Дольщику объявляют цену, скажем в 5 миллионов рублей. А при заключении договора долевого участия выясняется, что стоимость объекта 2,5 миллиона. При этом сумма к оплате не меняется, потому что часть денег дольщик платит по другому договору, «агентскому на подбор жилья», и формально другому юрлицу, аффилированному, явно или скрыто, с застройщиком. Агентские деньги не возвратятся никогда, ведь агент исполнил добросовестно договор. И проценты за просрочку ввода в эксплуатацию на них не посчитают. Таким образом, договор с агентством является мнимой сделкой. Но доказать это практически невозможно, так как иски о признании сделок мнимыми или притворными являются одними из самых бесперспективных. Непонятно, какие правовые механизмы собираются использовать для выявления такого рода мошенничества. Следовательно, решений на уровне ФЗ недостаточно. Скорее всего, нужно изменять ГК и процессуальное законодательство.
И здесь, считает адвокат Сергей Головин, может быть несколько вариантов. Это и закрепление в законодательстве нормы, что собственник и руководство застройщика отвечают по его долгам своим личным имуществом, и запрет им выезда за границу при первых признаках банкротства, чтобы они не успели укрыться, а отвечали здесь. Также можно ввести, полагает юрист, черные списки руководителей ранее обанкротившихся застройщиков и запрет на участие в деятельности застройщиков, ранее осужденных по экономическим преступлениям.
«СП»: — Но если переход на проектное финансирование не пустой звук, а серьезное намерение, то что станет с созданным только что Фондом защиты дольщиков и поступающими на его счет средствами?
— Нельзя не отметить, — рассуждает Кирилл Игнахин, — что заявление о переходе к проектному финансированию и об отказе от долевого строительства выглядит как поворот на 180 градусов. Последние два года в Закон о долевом строительстве вносилось немало поправок. К некоторым застройщики еще не успели адаптироваться, а многие даже и не вступили в силу. Вокруг многих инициатив по реформированию 214-ФЗ были жаркие споры, они неоднократно пересматривались. Теперь, по-видимому, отрасли придется готовиться к совершенно другим условиям работы. Пока сложно сказать, как будут использоваться средства Фонда защиты прав дольщиков, но я напомню, что он имеет широкие полномочия по инвестированию собранных средств. Не исключено, что их направят на программы, подобные столичной реновации.
— Также, — допускает Роман Сычев, — фонд может быть перепрофилирован в федеральный контролирующий орган, специализирующийся на строительстве. Накопленные им средства могут пойти на реализацию разного рода программ, скажем, арендного жилья АИЖК.
— Но вообще, — уточняет Сергей Головин, — все имущество фонда принадлежит государству. Поэтому в случае его ликвидации часть пойдет на расчет с кредиторами, если таковые будут, а остальное заберет собственник.
«СП»: — Интересно, можно ли сделать рынок первичного жилья действительно безопасным и прозрачным как-то еще?
— На мой взгляд, — считает Кирилл Игнахин, — гипотетически надежных моделей финансирования строительства достаточно. В частности, на роль посредника между дольщиком и девелопером подошло бы само государство. К примеру, Фонд защиты прав участников долевого строительства наделен широкими полномочиями по отношению к застройщикам и их проектам. Кроме того, в его распоряжении достаточно денег, чтобы выступать гарантом обязательств девелопера. Фонд защиты прав дольщиков мог бы аккумулировать средства дольщиков и контролировать ход строительства, постепенно передавая деньги на реализацию проекта.
— Главное, — говорит Александр Павленко, — чтобы земельный участок для нового строительства или существующий высотный дом для реконструкции или капремонта был сформирован и учтен в ЕГРН как объект недвижимости. В таком объекте в результате реализации проекта формируются его совладельцы как правообладатели. Тогда схема реализации проектов жилищной застройки или реконструкции будет выглядеть так: объект совладения — субъект совладения — бюджет совладения, представляя собой свод стандартов, правил, регламентов и процедур по совместному владению МКД. Свои предложения мы готовы представить Правительству РФ или Минстрою.
Во все этой истории, резюмирует основатель маркетинговой группы «Алехин и партнеры» Роман Алехин, важно понять, что власти подразумевают под проектным финансированием и сколько будет стоить такое финансирование для застройщика.
— Если это будет финансирование банком с минимальным процентом, например, 1−3%, и последующей компенсацией расходов, то соответственно, строительные компании могут такой процент взять и на себя и не повышать стоимость квадратных метров. Если же мы говорим про обычный банковский процент для фирм, то, конечно, он в итоге ляжет на плечи покупателя. И здесь один вариант решения, который устроит всех — субсидирование процентной ставки. Что касается банков, то они от этого только выиграют, так как получат новый продукт со стабильным доходом. Проектное финансирование через банки само по себе повысит дисциплину застройщиков, так как юристы кредитных организаций гораздо более квалифицированы и имеют больше инструментов для контроля размещения средств, чем обычный дольщик. Так что банк гораздо раньше увидит нецелевое расходование или финансовые проблемы у застройщика и сможет предупредить тяжелые последствия. Думаю, это правильное решение, и при грамотной реализации такой механизм сможет не только полностью устранить риски частных покупателей, но и снизить возможность мошеннических действий недобросовестных строителей, что в общем итоге снизит риски создания социальной напряженности.
