Желание подкорректировать габариты жилья, если они по каким-то причинам не устраивают нового владельца, вполне естественно. Однако его неправильная реализация вполне может обернуться серьезными штрафными санкциями, а в некоторых особо тяжелых случаях вообще отбором имущества, если упустить из вида несколько важных нюансов.
Что можно и чего нельзя
Прежде всего следует четко понять, что переделать абсолютно всю квартиру по своему хотению вдоль и поперек не получится в любом случае. Да, единые требования федерального уровня к перепланировке отсутствуют, но в Жилищном кодексе все же прописаны некие общие понятия. Так, в документе объясняется, что считается перепланировкой (изменение конфигурации жилого помещения, влекущее за собой изменения в техническом паспорте), а что подпадает под определение переустройства (установка, перенос или замена инженерных сетей, электрического, сантехнического и иного оборудования).
Кроме того, выполнение подобных работ регламентируется целым рядом иных нормативных документов. Во-первых, это ГОСТ Р 53778−2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», во-вторых — СанПиН 2.1.2.2645−10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», в-третьих — ряд строительных правил, в числе которых:
*) СП 20.13330.2011 «Нагрузки и воздействия»;
*) СП 29.13330.2011 «Полы»;
*) СП 51.13330.2011 «Защита от шума»;
*) СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные»;
*) СП 63.13330.2012 «Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения»;
*) СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции».
Поскольку в Жилищном кодексе прописана необходимость согласования перепланировок с органами местной власти, придется также учитывать нормы региональных законов. В частности, в Москве это Постановление «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах». Плюс ко всему, в мегаполисе еще необходимо принимать во внимание положения столичных строительных норм МГСН 3.01−01 «Жилые здания».
При этом, уточняют специалисты компании «Метриум Групп», собственник должен отдавать себе отчет в том, что отнюдь не все пришедшие ему в голову варианты перепланировки могут быть реализованы даже при намерении строго соблюдать все необходимые требования. Так, ни при каких обстоятельствах не допускается ухудшение ни соседских, ни даже собственных жилищных условий. И каким бы желанием ни горел собственник, ни одно ответственное лицо не даст ему официального согласия на то, чтобы площадь комнаты в той же «однушке» была меньше 14 «квадратов». Габариты спален и общих комнат во многокомнатных квартирах ниже 16 и 10 квадратных метров также являются запрещенными вариантами.
Так как переносить кухни разрешается только в нежилые части помещения, объединить ее с жилой комнатой в «однушке» также не выйдет. Максимум, что получится, так это устройство кухни-ниши без обеденной зоны в 5 квадратных метров. Если кухня газифицирована, то «добро» на ее объединение с жилым пространством тоже никто не даст, так как между этими помещениями обязан наличествовать проем с плотно закрывающейся дверью.
На практике не «срастется» с действующим законодательством и объединение кухни с лоджией. Нет, формально, конечно, никаких строгих запретов на это не существует, но в реальности инициатора перепланировки все равно заставят устроить между этими помещениями так называемое «французское окно». Да, вынос в зону лоджии любых частей системы централизованного отопления, равно как и аналогичным образом подключенных труб горячего водоснабжения — еще одно табу.
Как организовать процесс
Есть собственники, которые приступают к перепланировке жилья, намереваясь узаконить ее «как-нибудь потом» или даже вовсе обойтись без этой процедуры. Но перед необходимостью идти за согласованием «на поклон» в надзорные органы их могут в любой момент поставить либо бдительные соседи, либо необходимость перепродать или совершить какие-либо иные подобные действия с недвижимостью. И вот тут можно нарваться на санкции.
Вариант № 1 — денежный штраф (для Москвы это 2,5 тысячи рублей), если в процессе самовольной переделки в целом нормативы переустройства были соблюдены, а несущие конструкции не затрагивались.
Вариант № 2 — получение технического подтверждения безопасности осуществленных работ, если несущие перекрытия и стены все же были затронуты (процедура, естественно, далеко не безвозмездная).
Вариант № 3 — возвращение помещения в исходное состояние, если перепланировка противоречит техническим нормативам (работы осуществляются за счет средств собственника жилья).
Если же действовать в полном соответствии с законом, то, вновь уточняют эксперты «Метриум Групп», сначала надо разжиться поэтажным планом многоквартирного дома, чтобы иметь четкое представление о том, где конкретно располагается все «несущее». Затем необходимо разработать детальную схему перепланировки, предусматривающую абсолютно все — от переноса розеток до вмешательства в инженерные коммуникации. Кстати, когда все задуманные перемены ограничиваются переносом плиты в границе кухни или демонтажом встроенной мебели, как раз можно сначала все сделать, а потом позвать комиссию из Жилинспекции, которая оценит ситуацию и выдаст на руки подписанный акт. Во всех остальных случаях потребуется более серьезная подготовка.
Если задуманная собственником перепланировка имеет глобальные масштабы, то стоит поискать готовые решения на каких-то специализированных ресурсах. Например, жители Москвы могут посетить соответствующий раздел сайта Мосжилинспекции. В представленных там вариантах учтены многие нюансы, в том числе предусмотрено и затрагивание несущих конструкций. Правда, выбранный там вариант придется реализовывать строго «один в один», да и то не факт, что это сработает. Например, в зависимости от состояния объекта претворение проекта в жизнь чиновники могут элементарно запретить.
Также можно заказать проект перепланировки другим организациям. Если вмешательства в несущие конструкции не предполагается, то за его разработку может взяться, в принципе, любое проектное или архитектурное бюро, входящее в соответствующую саморегулируемую организацию. Если не затронуть их не удастся, то разработку по-хорошему должен бы вести автор изначального проекта дома. Но коль скоро обратиться к нему не представляется возможным, то эту роль обязано взять на себя ГУП «МосжилНИИпроект».
После завершения разработки проекта необходимо собрать пакет документов. В столице в него, в частности, входит:
*) заявление на перепланировку по установленной форме;
*) 2 экземпляра проекта перепланировки;
*) 2 экземпляра договора об авторском надзоре по проекту (при наличии).
Все это необходимо сдать в ближайший многофункциональный центр (МФЦ). Если таковой отсутствует, то в «одно окно» местной жилинспекции. На согласование по закону отводится от 20 до 35 (для типовых проектов) дней. По истечении этого срока заявителю должны выдать либо разрешение, либо мотивированный отказ. Последнее возможно лишь в нескольких случаях:
1) проект перепланировки не соответствует жилищному законодательству;
2) есть запрещающее решение суда или техническое заключение проектной организации о невозможности перепланировки;
3) имеется запрещающее (и обоснованное) заключение от Департамента культурного наследия Москвы, если речь идет об историческом здании.
Соответственно, если вышеупомянутых «противопоказаний» для перепланировки не имеется, то с разрешением на руках можно спокойно приступать к выполнению всех задуманных работ, а по их завершению — пригласить на адрес приемочную комиссию, которая подтвердит актом соответствие результата согласованному проекту. После этого остается лишь направить копию подписанного акта в бюро технической инвентаризации (БТИ), чтобы там оформили новый техпаспорт объекта в черных линиях.
